不動産を「任意売却」するってどういうこと?メリットや流れを詳しく解説  【仙台不動産センター】

不動産を「任意売却」するってどういうこと?メリットや流れを詳しく解説

この記事のハイライト
●任意売却は不動産の売却金額がローン残債を下回る場合に取られる売却方法
●任意売却は、競売よりも高く売れる、人に知られず売却できるなどメリットが多い
●任意売却では不動産会社の協力が不可欠なので、選任系の媒介契約を結ぶのがおすすめ

住宅を含む不動産は高額なことが多いため、購入するときには住宅ローンを借り入れるのが一般的です。
しかし借り入れたときには無理なく返済できると考えていても、計画が行き詰まることは珍しくありません。
そんなときに検討をおすすめしたいのが、任意売却です。
今回は、任意売却とはどのような不動産売却の方法なのか、メリットや流れを含めて詳しく解説します。
仙台市や仙台市近郊で住宅ローンを滞納し、どうすればいいのかわからずお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産を任意売却するとは?概要とおすすめのケースもご紹介

不動産を任意売却するとは?概要とおすすめのケースもご紹介

まずは、任意売却とはどのような不動産売却の方法なのか、どんな方におすすめなのかをご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなったときに、金融機関などの債権者の合意を得たうえで、通常の売却と同じように売却を進める方法を指します。
住宅ローンを借りるときには、金融機関は不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、万一住宅ローンの滞納が発生したときに、不動産を競売にかけて売却し返済に充てるために担保とすることです。
金融機関は、不動産に抵当権を設定することで、数千万円になることも多い住宅購入資金の融資を実現しているのです。
そのため、実際に住宅ローンを返済できなくなり、金融機関に抵当権を行使されると、不動産は競売にかけられ売却されてしまいます。
しかし競売は、比較的短期間で入札・開札がおこなわれるため購入時のリスクも高くなることから、売却価格は安くなりがちです。
一般的には市場価格の7割程度 になることが多く、金融機関は回収できる金額が少なくなってしまいます。
その点任意売却なら、仲介による売却と同様に不動産を売却できるため、相場に近い価格で売却できる可能性が高くなります。
任意売却は、金融機関は多くの貸付金を回収し、債務者もローン残債を減らせる、ローン滞納時に効果的な解決策のひとつなのです。

任意売却するのがおすすめのケース

任意売却は、以下のようなケースに該当する方におすすめの方法です。
1. 収入が減り住宅ローンを返済できなくなった
2. 賃貸経営の家賃収入が住宅ローン返済額を大きく下回っている
3. 不動産の市場価格がローン残高を下回り、通常の売却ができない
4. 住宅ローンを借り入れた金融機関から督促状や催告書が届いた
5. 固定資産税や住民税などを滞納して差し押さえられた
6. 裁判所から競売開始決定通知が届いた
上記のような状態にあるなら、競売にかけられて売却されてしまう可能性が高くなります。
できるだけ早く不動産会社と金融機関に任意売却を相談するのがおすすめです。

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不動産を競売ではなく任意売却する5つのメリットとは?

不動産を競売ではなく任意売却する5つのメリットとは?

この章では、不動産を競売ではなく任意売却するメリットをご紹介します。

① 自分の意思を反映できる

任意売却のもっとも大きなメリットは、売却に際して所有者の意思を反映できることです。
不動産が競売にかけられる場合、売却価格や売却時期、売却相手もすべて裁判所が決定し、所有者の意思や事情が反映されることはありません。
落札されて所有権移転登記がなされると、不法占拠者とされ立ち退きを要求されてしまいます。
その点任意売却なら、通常の売却と同じように売却できるため、売却価格の希望や売却時期の調整が可能になります。
買主と調整できれば、慌てて引っ越しする必要もありません。

② 市場価格に近い値段で売却できる

前述したとおり、任意売却では市場価格に近い値段で売却できることがメリットです。
購入時のリスクが高い競売物件は、売却するために市場価格の7割程度で取引されるのが一般的です。
売却価格が安くなると、債権者は回収できる金額が低くなり、債務者は多くの残債が発生してしまいます。
任意売却は、債権者・債務者の両方にメリットがある売却方法なのです。

③ 周囲に事情を知られることなく売却できる

任意売却は、周囲に事情を知られることなく売却できることもメリットです。
不動産が競売にかけられると、購入希望者を募集するために物件情報がインターネットや新聞に掲載されてしまいます。
そうすると、ご近所や職場の人などに、住宅ローンを滞納して自宅が競売にかけられていることを知られてしまう可能性があります。
任意売却であれば、通常の売却と同様に進められるので、「引っ越すことになった」といった理由を言えば、滞納の事実を知られることはありません。

④ 残債の分割返済が認められる

任意売却では、金融機関と相談することで、残債の分割返済を認めてもらえるのもメリットです。
競売の場合、残債は一括返済する必要があります。
しかしローンを返済できない事情がある人が、一括返済できることはほとんどなく、自己破産する人も少なくありません。
自己破産されてしまうと、金融機関はそれ以上の貸付金を回収できなくなってしまいます。
そのため任意売却では、債権者が事情を考慮したうえで、月々5,000円~30,000円程度の返済しやすい金額での分割返済を認めてもらえるのが一般的です。
自己破産しなくて済むうえ、無理のない返済計画を立てられるので、生活を立て直しやすくなるのです。

⑤ 引っ越し代金を融通してもらえる可能性がある

任意売却では、債権者に交渉することで、最高30万円程度の引っ越し代金を融通してもらえる可能性があることもメリットです。
競売にかけられた場合、売却金額から引っ越し代金を融通してもらえることはなく、すべて債務の返済に充てられてしまいます。
立ち退きの日程も決まっているので、その日までに引っ越し費用を自分で用意しなければなりません。
引っ越し費用をいくら融通してもらえるかは、金融機関によって異なるため、なるべく多く融通してもらえるようていねいに交渉すると良いでしょう。

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不動産を任意売却するときの流れとは?

不動産を任意売却するときの流れとは?

最後に不動産を任意売却するときの流れをご紹介します。

査定価格とローン残高を確認する

任意売却は、ローンの残債が不動産の売却価格を上回る際の売却方法です。
そのため、まずは金融機関にローン残高を確認すると同時に、不動産会社に物件の査定を依頼します。

債権者に任意売却の許可を取る

任意売却は、債権者が合意することによってのみ可能な売却方法です。
ローン返済の目処が立たなくなったこと、できるだけ多くの債務を返済したいことを債権者に相談し、任意売却を認めてもらいましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

債権者の許可が得られたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
任意売却のような特殊な不動産売却に際しては、不動産会社の理解と協力が不可欠です。
不動産会社と信頼関係を築くために、1社としか契約を結べない専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選ぶのがおすすめです。

買主と売買契約を結ぶ

売却活動の末買主が見つかったら、売買契約を交わします。
任意売却においては、売買契約の際に受け取る手付金は、不動産会社が決済日まで預かるのが一般的です。

決済・引き渡しをおこなう

買主のローンの手続きが終わったら、決済・引き渡しをおこないます。
買主から受け取った売却金額は、債務の返済に充てられます。
引っ越し代金を融通してもらう場合は、債権者に事前に相談しておきましょう。

残債は引き続き返済していく

任意売却では、残債が発生します。
一括返済を求められる競売とは異なり、任意売却では無理のない返済金額が設定されるため、引き続き返済していきましょう。

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まとめ

ローンの返済が厳しくなったら、まずはローン残債と売却で得られる金額を比較する必要があります。
売却金額がローン残債を下回る方は、金融機関に任意売却を相談しましょう。
仙台不動産センターでも、仙台市や仙台市近郊にある不動産の任意売却のご相談に応じていますので、お気軽にお問い合わせください。

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